Wertquote berechnen: was sie ist und wie daraus eine Verteilung wird
Veröffentlicht am 18.09.2026 · 4 Min. Lesezeit
Dieser Text ist keine Rechtsberatung. Zu jeder rechtlichen Aussage nennt er die Quelle; im Einzelfall gilt das Reglement Ihrer Gemeinschaft, und im Zweifel fragen Sie eine Fachperson.
Die Wertquote berechnen Sie im Regelfall nicht selbst: sie steht im Begründungsakt und im Grundbuch, ausgedrückt in Hundertsteln oder Tausendsteln des Wertes der Liegenschaft (Art. 712e ZGB). Was eine Gemeinschaft rechnet, ist die Verteilung: ein gemeinschaftlicher Kostenbetrag, aufgeteilt nach diesen Quoten. Wie das geht, steht weiter unten an einem durchgerechneten Beispiel — in ganzen Rappen, weil eine Verteilung nur so exakt aufgeht.
Was die Wertquote ist
Beim Stockwerkeigentum ist jede Einheit ein Anteil an der ganzen Liegenschaft, und die Wertquote ist das Mass dieses Anteils. Sie wird bei der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegt und in Hundertsteln oder Tausendsteln ausgedrückt; die Summe aller Quoten ist das Ganze (Art. 712e ZGB).
Sie ist damit eine feste Grösse und keine Einschätzung: geändert werden kann sie nur mit der Zustimmung der unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung (Art. 712e ZGB). Für die laufende Rechnung heisst das, dass die Quote ein übernommener Wert ist — die Gemeinschaft erfasst ihn, sie bestimmt ihn nicht.
Was sie nicht ist
Nicht die Fläche. Die Quote drückt einen Wert aus, nicht Quadratmeter. Eine Dachwohnung mit kleiner Fläche kann eine höhere Quote tragen als eine grössere Wohnung im Erdgeschoss. Wer beide Grössen führt, führt zwei verschiedene Angaben, und keine von ihnen prüft die andere.
Nicht die Stimme. Wie an der Versammlung abgestimmt wird, ordnen die Vorschriften über die Versammlung und das Reglement Ihrer Gemeinschaft (Art. 712m ZGB) — nicht die Quote.
Nicht der Verteiler für jede Kostenart. Die Lasten und die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung werden nach Massgabe der Wertquoten getragen (Art. 712h ZGB). Für Kosten, die einzelnen Einheiten nicht oder nur wenig nützen, sieht dasselbe Gesetz eine abweichende Verteilung vor, und Ihr Reglement kann weitere Verteiler nennen — Heizkosten nach Verbrauch, Liftkosten nach Geschoss. Die Wertquote ist der gesetzliche Regelfall, nicht der einzige Fall.
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Gemeinschaft mit drei Einheiten hat Wertquoten von 385, 342 und 273 Tausendsteln; zusammen ergeben sie 1000. Zu verteilen ist eine Rechnung über CHF 8'421.35, also 842135 Rappen.
Gerechnet wird in Rappen: Betrag mal Quote, geteilt durch die Summe der Quoten, abgerundet — und die Rappen, die dabei übrig bleiben, gehen der Reihe nach an die grössten Reste. Das ergibt:
| Einheit | Wertquote | Anteil in Rappen |
|---|---|---|
| Erdgeschoss | 385 | 324222 |
| Obergeschoss | 342 | 288010 |
| Dachwohnung | 273 | 229903 |
| Total | 1000 | 842135 |
Die abgerundeten Anteile wären 324221, 288010 und 229902 Rappen — zusammen zwei Rappen weniger als die Rechnung. Diese zwei Rappen gehen an die beiden grössten Reste, hier an das Erdgeschoss und an die Dachwohnung. Die Summe der Anteile ist danach genau der verteilte Betrag, und das ist der ganze Zweck der Regel.
Warum in Rappen und nicht in Franken
Werden die Anteile einzeln auf Franken und Rappen gerundet, ergibt ihre Summe fast nie den verteilten Betrag: es fehlen oder es sind ein paar Rappen zu viel, und die Differenz landet irgendwo — meist bei der Partei, die zuletzt in der Liste steht. Deshalb rechnet etagia durchgehend in ganzen Rappen und rundet erst bei der Anzeige. Die Anteile summieren dadurch immer exakt auf den Betrag, den die Gemeinschaft verteilt hat, und die Jahresabrechnung muss keine Rundungsdifferenz erklären, die niemand zuordnen kann.
Wo die Wertquote im Produkt steht
Erfasst wird die Quote einmal, bei der Einheit; das Total der Liegenschaft steht bei der Liegenschaft. Angezeigt wird beides überall in derselben Schreibweise, denn eine gespeicherte Quote ist eine ganze Zahl und erscheint als ganze Zahl, mit dem Tausendertrennzeichen der schweizerischen Schreibweise. Das ist Absicht: dieselbe Quote zweimal verschieden geschrieben liest sich wie zwei verschiedene Werte.
Wechselt eine Einheit im Laufe des Jahres den Eigentümer, teilt etagia ihre Quote nach den Tagen, die jede Partei die Einheit gehalten hat. Dieser geteilte Anteil trägt drei Dezimalstellen, weil er tatsächlich ein Bruchteil ist — und die Teile summieren wieder exakt auf die Quote der Einheit. Es entsteht kein zweiter Wert daneben, sondern eine Aufteilung desselben.
Was Sie festhalten sollten
Prüfen Sie einmal, ob die Summe der erfassten Quoten das Ganze ergibt — 1000, wenn Ihr Begründungsakt in Tausendsteln rechnet, 100, wenn er in Hundertsteln rechnet. Eine Verteilung über eine Summe, die nicht aufgeht, ist nicht falsch gerundet, sondern auf der falschen Grundlage gerechnet.
Und halten Sie fest, woher Sie die Quoten übernommen haben: Begründungsakt oder Grundbuchauszug, mit dem Datum des Auszugs. Diese Herkunft ist der einzige Teil der Angabe, den später niemand mehr rekonstruieren kann.