Erneuerungsfonds: wie hoch soll er sein?
Veröffentlicht am 18.09.2026 · 4 Min. Lesezeit
Dieser Text ist keine Rechtsberatung. Zu jeder rechtlichen Aussage nennt er die Quelle; im Einzelfall gilt das Reglement Ihrer Gemeinschaft, und im Zweifel fragen Sie eine Fachperson.
Das Gesetz nennt keine Höhe. Es erlaubt der Versammlung, einen Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu schaffen (Art. 712m ZGB); wie viel hineingelegt wird, beschliesst die Gemeinschaft, und verbindlich ist, was ihr Reglement und ihr Beschluss sagen. Die Sätze, die man überall hört, sind Faustregeln. Dieser Text sagt, woher sie kommen, was sie leisten, und wo sie aufhören zu genügen.
Was das Gesetz sagt, und was nicht
Die Schaffung eines Erneuerungsfonds ist ein Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer (Art. 712m ZGB). Die Auslagen für Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile gehören zu den gemeinschaftlichen Kosten, und getragen werden sie nach Massgabe der Wertquoten (Art. 712h ZGB). Beides regelt, wer zahlt und wie verteilt wird. Keine der beiden Bestimmungen nennt einen Betrag, einen Satz oder eine Untergrenze.
Daraus folgt der erste Punkt, und er ist der wichtigste: eine Höhe, die jemand als vorgeschrieben bezeichnet, stammt nicht aus dem ZGB. Sie stammt aus Ihrem Reglement, aus dem Verwaltungsvertrag oder aus einer Empfehlung — und diese drei Quellen sind ganz unterschiedlich verbindlich. Lesen Sie deshalb zuerst das Reglement und danach die Protokolle: ein früherer Beschluss über die Einlage gilt, bis ein neuer ihn ersetzt.
Die Faustregeln, und woher sie kommen
Die verbreiteten Faustregeln rechnen mit einem Satz des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr. Diese Grösse wird gewählt, weil jede Gemeinschaft sie kennt und weil sie nachgeführt wird: sie steht in der Police, und sie folgt dem Baupreisniveau, was eine Einlage in Franken von selbst nicht tut.
Die Deckungsprüfung von etagia rechnet auf derselben Grundlage und staffelt den Satz nach dem Alter des Gebäudes: für ein neues Gebäude ein Viertelprozent des Versicherungswerts pro Jahr, für ein altes bis zu einem Prozent. Dieser Satz ist die Annahme eines Modells und keine Vorschrift; er steht hier, damit Sie die Grössenordnung einordnen können, aus der jede solche Faustregel kommt.
Was eine Faustregel kann, ist eine Grössenordnung nennen, wenn nichts Besseres vorliegt. Was sie nicht kann, ist den Bedarf eines bestimmten Gebäudes nennen. Zwei gleich alte Häuser mit gleichem Versicherungswert haben verschiedene Dächer, Fenster und Heizungen — und damit verschiedene Jahre, in denen es teuer wird.
Die Zahl, die nicht geschätzt ist
Belastbar wird die Höhe erst mit einer Zustandsanalyse: die grossen Bauteile einzeln aufgenommen, mit ihrer verbleibenden Lebensdauer und den geschätzten Kosten ihrer Erneuerung. Daraus wird ein Plan mit Jahren und Beträgen, und aus dem Plan die Einlage, die den Fonds bis zum jeweiligen Jahr gefüllt hat.
Diese Analyse ist die einzige Quelle, die eine Höhe für Ihr Gebäude nennt statt für Gebäude im Allgemeinen. Sie kostet etwas, sie hält viele Jahre, und sie ist das Dokument, das eine Versammlung braucht, wenn eine Einlage erhöht werden soll. Eine Erhöhung ohne Plan wird an der Versammlung zur Meinungsfrage; eine Erhöhung mit Plan ist eine Rechnung, die jeder nachlesen kann.
Was etagia rechnet, und was es nicht vorschreibt
etagia führt den Erneuerungsfonds als eigenes Konto mit Stand und Verlauf: Einlagen, Entnahmen und fondsfinanzierte Ausgaben ergeben den Stand fortlaufend aus den erfassten Buchungen, und der Eröffnungsbestand ist eine erfasste Buchung wie jede andere. Der Stand ist damit abgeleitet und nirgends zusätzlich von Hand hinterlegt.
Daneben steht die Deckungsprüfung. Sie projiziert den Stand über einen festen Planungshorizont aus Werten, die das Produkt bereits führt: dem Gebäudeversicherungswert und dem Baujahr aus den Stammdaten der Liegenschaft, und der jährlichen Einlage aus dem Budget der Fondskonten. Sie sagt, ob über diesen Horizont eine Unterdeckung entsteht, in welchem Jahr der Stand am tiefsten liegt, und welche jährliche Einlage ausreichen würde.
Diese Projektion ist nur zu lesen. Sie hat keine Eingabefelder, und sie ist kein Beschluss. Werte zum Ausprobieren neben Werten, die zählen, sind der kürzeste Weg zu zwei verschiedenen Zahlen für dieselbe Sache — wer eine Annahme ändern will, ändert sie dort, wo sie gespeichert ist: beim Versicherungswert der Liegenschaft und beim Budget des Fondskontos. Die Einlage selbst beschliesst die Versammlung, und erfasst wird sie als Budget und als Buchung.
Eine Höhe schreibt das Produkt deshalb nicht vor. Es rechnet mit den Werten, die Ihre Gemeinschaft erfasst hat, und nennt das Ergebnis dieser Rechnung — mit der Angabe, woher jeder Wert darin stammt.
Wenn Sie den Fonds selbst führen
Wer den Stand des Fonds, seinen Verlauf und die Deckung der nächsten Jahre selbst vor sich haben will, braucht dafür keine Verwaltung, sondern eine geführte Rechnung: erfasste Eröffnungsbestände, Buchungen mit Datum und Konto, und ein Budget, das die Versammlung beschlossen hat. Genau diesen Teil nimmt etagia einer Gemeinschaft ab. Die Höhe der Einlage bleibt ihr Beschluss.